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Bewertung von Immobilien und Grundstücken | 2015-12-14

Immobilienbewertung: Sind Bewertungen nachvollziehbar?

Oft existieren falsche Vorstellungen von einem Verkaufspreis, warum das so ist erklären wir Ihnen in diesem Fachbeitrag.

Welcher Preis ist der richtige? Ein zu tiefer Preis könnte einen Interessenten vermuten lassen, dass Sie schnell verkaufen müssen oder etwas mit der Liegenschaft nicht stimmt.
Ist Ihre Preisvorstellung viel zu hoch angesetzt, besteht die Gefahr, dass sich potentielle Käufer gar nicht erst melden und somit kein Kauf zustande kommt. Um seriös und vertrauenswürdig aufzutreten muss der Preis der Immobile fachgerecht ermittelt werden - dies ist der Grundstein um die Liegenschaft erfolgreich zu vermarkten.

Selbstbewohnte Immobilien können mit verschiedenen Methoden bewertet werden. Am häufigsten wird die Realwertmethode angewendet. Die drei wichtigsten Anhaltspunkte für die Bewertung sind:

  • Gebäudeneuwert, Zustandswert der Immobilie
  • Erschliessungskosten für Zufahrt, Leitungen, Gartengestaltung
  • Landwert, z.B. die Lage, die Bauzone oder die Ausnützung

Gebäudeneuwert

Der Ausganspunkt für die Bewertung ist der Neuwert der Immobilie. Was würde die Neuerstellung einer gleichen Immobilie mit dem gleichen Ausbaustandard zum Schätzungszeitpunkt kosten. Mit einer Volumenberechnung (m3) können die Kosten abgeschätzt werden. Die bestehende Kubatur (m3) wird mit einem Erstellungspreis pro m3 multipliziert. Sollte die Liegenschaft nicht mehr neuwertig sein, wird vom Gebäudewert eine vertretbare Altersentwertung von ca. 0,5 – 1% pro Jahr abgezogen. Der Abzug von 0,5 – 1% ist mit dem gegenwärtigem Zustand und den getätigten Renovationen anzugleichen. Grundlegend ist als Altersabzug der Geldbetrag abzuziehen, welcher für die baulichen Massnahmen benötig wird um die Liegenschaft wieder in einen neuwertigen Zustand zu bringen. Wenn bauliche Massnahmen einen Mehrwert generieren, dürfen diese beim Altersabzug nicht berücksichtigt werden.

Erschliessungskosten

Jede Immobilie benötigt eine Erschliessung von der Grundstücksgrenze bis zum Gebäude. Dies beinhaltet unter anderem Zufahrtswege, Werkleitungen z.B. Strom, Wasser, & Telefon-/Internetleitungen. Für die Umgebung wie z.B. Abstellplätze,
Stützmauern, Garten & Pflanzen rechnet man mit weiteren Zusatzkosten. Diese stehen meistens in Relation zu den Baukosten von ca. + / - 15%. Diese können je nach Objekt nach oben und unten abweichen. Dieser Betrag wird zum Gebäudewert dem sogenannten Zustandswert da zu gerechnet.

Landwert

Zuletzt muss noch der Landwert bestimmt werden. Das ist der schwierigste Teil bei der Bewertung, oft aber auch die wichtigste Kennzahl.

Um den Preis eines Grundstücks zu bewerten, greift man oft auf Vergleichswerte zurück. Wurden in der Vergangenheit bereits Grundstücke an gleicher Lage verkauft, kann man sich auf diese Werte abstützen, welche man mit der aktuellen Marktsituation vergleichen muss.

Um den Wert des Grundstücks zu ermitteln ist die Lage der Liegenschaft ein sehr bedeutendes Kriterium. Folgende Eigenschaften beeinflussen den m2 Preis strak.

Ort und Lage: wie sehen die Nachbarliegenschaften aus, wie ist die Aussicht, die Besonnung, die Lärmimmissionen, die Grundstücksform

Nutzungsmöglichkeiten: wieviel Wohnraum kann gebaut werden, in welcher Bauzone liegt das Grundstück, wie sind die Bauvorschriften, gibt es Nutzungs-/Wegrechte oder Vereinbarungen mit Nachbarn

Verkehrsanbindung: wie sind die öffentlichen Verkehrsanbindungen, sind Schulen und Kindergärten in der Nähe, wie sind die Einkaufsmöglichkeiten, gibt es öffentliche Einrichtungen, z.B. Spital, Freizeit-/ und kulturelle Möglichkeiten

Weil die Zersiedelung immer mehr ein Politisches Thema wird, werden Gesetze geschaffen um verdichtetes Bauen zu fördern. Somit kann es sein, dass alte Liegenschaften mit viel Grundstücksfläche durch ein Mehrfamilienhaus ersetzt werden. Diese Entwicklung kann positiv oder negative auswirken auf die Grundstückspreise haben. Stellt man sich ein Quartier mit vielen luxuriösen Einfamilienhäuser an guter Lage mit viel Umschwung vor, wirkt sich der Preis sehr positiv aus.

Die Attraktivität und der Preis können aber drastisch sinken, wenn das ganze Quartier mit neuen Mehrfamilienhäusern überbaut wird. Das exklusive Einfamilienhaus ist unverhofft in einer Neubausiedlung und hat dadurch viel an Wert verloren.

Die Bewertung des Grundstücks bleibt sehr individuell und variiert je nach Objekt und der aktuellen Situation. Der Landwert passt sich schneller wie der Gebäudewert an die Marktbedürfnisse an. Bei Luxusobjekten sind die Landwerte oft nicht nachvollziehbar oder rechnerisch zu belegen. Somit ist der Landwert der am schwierigsten zu errechnende Anhaltspunkt und ist von einem Fachmann zu prüfen.

Andere Schätzungsmöglichkeiten & die Banken

Neben der Realwertmethode werden noch zwei weitere Bewertungsmodelle für selbst-bewohnte Liegenschaften angewendet. Dies sind die Vergleichswertmethode und die hedonische Bewertung.

Die Vergleichswertmethode wird oft bei Eigentumswohnungen angewendet. Dazu werden mehrere vergleichbare Wohnungen z.B. in einer Wohnsiedlung miteinander verglichen um einen realistischen Marktpreis zu errechnen. Ähnlich ist es beim hedonischen Modell. Auch hier werden Objekte miteinander verglichen, nur mit dem Unterschied, dass hier die Verkehrswerte von bereits verkauften Immobilien verwendet werden.

Schweizer Banken nutzen für die erste Bewertung gerne das hedonische Bewertungsmodell. Umso mehr Daten die Bank zu Verfügung hat desto besser. Im Durchschnitt werden ca. 10 – 15 Anhaltspunkte verwendet. Ein Computersystem errechnet daraus einen möglichen Verkaufspreis. Oder sie arbeiten nur mit Daten von Liegenschaften welche aktuell zum Verkauf stehen. Dazu werden die Angebotspreise von aktuellen Angeboten miteinander verglichen.

Bewertungen welche „nur“ aufgrund von Daten ermittelt wurden sind was die Genauigkeit betrifft zu hinterfragen. Eine seriöse Bewertung kann nur stattfinden, wenn das Objekt vor Ort begutachtet wurde und man die Umgebung mit einbezieht. Grundsätzlich muss man sich bei überbauten Grundstücken immer die Frage stellen wie wurde der Land-/ Objektwert ins Verhältnis gestellt.

Werden Bewertungen nach dem Zufallsprinzip gefällt?

Sie sehen, dass die Werte von Immobilen und Grundstücken nicht nur rechnerisch sondern auch emotional entschieden werden. Ein Sachwert ist immer eine individuelle Ansicht und weicht von Person zu Person ab. Eigentümer, Käufer, Banken oder ein Fachmann haben alle verschieden Ansichten, somit wird es immer verschiedene Meinungen geben und der Verkaufspreis einer Immobilie wird auch in Zukunft oft viel Gesprächsstoff liefern.

Gründer und Firmeninhaber, Toni Lung

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